本期要點：

一、政策動態(tài)

（一）住建部官方再談房企債務違約

（二）中央巡視組向四大AMC反饋巡視情況

（三）人大代表建議制定個人特殊債務不予免除

二、行業(yè)訊息

（一）多家央企信托暫停地產(chǎn)業(yè)務

（二）房地產(chǎn)行業(yè)加速風險出清 銀行等機構出手支持房企并購

（三）信達地產(chǎn)6億元中票“反饋中”，用于置換房地產(chǎn)項目

來源：浙商資產(chǎn)研究院

一、政策動態(tài)

（一）住建部官方再談房企債務違約

2月24日，國新辦就推動住房和城鄉(xiāng)建設高質量發(fā)展舉行發(fā)布會。住房和城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹表示，堅決有力處置個別房地產(chǎn)企業(yè)因債務違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項目逾期交付風險。倪虹提到，要堅決處置個別房地產(chǎn)企業(yè)因債務違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項目逾期交付風險，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標，以法治化、市場化為原則，壓實企業(yè)主體責任，落實屬地政府管理責任，維護社會穩(wěn)定，維護購房群眾合法權益。此外，中共中央政治局2月25日召開會議，會議強調，要強化黨中央對金融工作的集中統(tǒng)一領導，堅定不移走好中國特色金融發(fā)展之路。要強化金融風險防控，堅決維護金融穩(wěn)定大局。

評論：恒大等大型房地產(chǎn)企業(yè)風險暴露給我國金融穩(wěn)定帶來了較大壓力，房地產(chǎn)行業(yè)由于金額較大且覆蓋全體人民，因此對其風險處置方案應以柔為主，主動推進司法清算很有可能引發(fā)社會問題，不符合當下共同富裕的政策主導。AMC應加強對房地產(chǎn)企業(yè)的紓困融資合作。

（二）中央巡視組向四大AMC反饋巡視情況

據(jù)中央紀委國家監(jiān)委網(wǎng)站消息，十九屆中央第八輪巡視向中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會、中國證監(jiān)會、四大AMC等25家金融單位反饋工作近日全部完成，15個中央巡視組分別向25家金融單位進行了“一對一”反饋。四大AMC周四晚間同步發(fā)布落實中央巡視組工作集中反饋的會議，再度表態(tài)加大不良資產(chǎn)處置力度和回歸主業(yè)的決心。

評論：中紀委對四大AMC的巡視反饋還是比較嚴厲的，對華融資產(chǎn)表示歷史遺留問題處理不夠堅決，可以看出四大AMC在過去的商業(yè)化轉型方向中央是持有保留態(tài)度的，金融機構總體還是要堅持主業(yè)發(fā)展。

（三）人大代表建議制定個人特殊債務不予免除

在深圳對個人破產(chǎn)制度探索實踐的基礎上，全國人大代表、廣東國鼎律師事務所主任朱列玉將在2022年全國兩會提交議案。在具體設想方面，朱列玉提出了多個建議，比如將和解程序作為個人破產(chǎn)前程序，當事人只有在申請個人破產(chǎn)前履行了和解程序，才可以啟動個人破產(chǎn)程序。此舉可減輕審判機關的負擔。此外，朱列玉還建議我國在建立個人破產(chǎn)制度時可采用許可免責，他認為某些特殊的債務并不能因個人破產(chǎn)而被免除。

評論：特殊債務優(yōu)先于個人破產(chǎn)，這有利于維護部分債權人權益，避免個人破產(chǎn)逃避債務責任。但是對特殊債務的認定需要明確，通常國家和其他善意債權人應當優(yōu)先考慮。

二、行業(yè)資訊

（一）多家央企信托暫停地產(chǎn)業(yè)務

去年以來，多家信托地產(chǎn)項目出現(xiàn)違約，如何處置違約項目以及存續(xù)項目風險排查成為當務之急。在行業(yè)嚴監(jiān)管之下，房地產(chǎn)信托刮起了一場撤退風。據(jù)了解，目前包括中信信托、華潤信托等在內的多家信托公司紛紛對持有的房地產(chǎn)公司股權進行了縮減。有人離場就有人進場，另有萬向信托等利用入股、融資等方式悄然布局。在專業(yè)人士看來，現(xiàn)行監(jiān)管政策導向下，地產(chǎn)業(yè)務將面臨融資受限及規(guī)?？偭靠刂频碾p重壓力，信托公司需建立完整的風控模型來進行項目篩選。

評論：目前信托通常不主動做房地產(chǎn)融資相關的非標債業(yè)務，只有當房地產(chǎn)企業(yè)出險風險時才會承接相關資產(chǎn)，從近期幾件風險事件可以看出，中央企業(yè)和中央金融機構很多在扮演AMC的角色，對相關產(chǎn)業(yè)的風險企業(yè)進行資產(chǎn)承擔。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)加速風險出清 銀行等機構出手支持房企并購

近年來，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)風險一直備受關注，而房企間的項目并購被視為有效方式之一。記者注意到，今年以來，已有多家銀行針對房地產(chǎn)企業(yè)并購項目進行專項資金支持，相關融資額度接近600億元。具體來看，興業(yè)銀行計劃發(fā)行不低于100億元房地產(chǎn)并購主題債券，募集資金專項用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。平安銀行、浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行均表示擬發(fā)行50億元額度的房地產(chǎn)項目并購主題債券，募集資金專項用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。除了銀行機構外，AMC機構也開始“出手”發(fā)債支持房企并購。2月18日，中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司在全國銀行間債券市場公開發(fā)行不超過人民幣100億元金融債券的申請獲批，募集資金主要用于重點房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質項目的風險化解及處置，開展房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)紓困及房地產(chǎn)金融風險化解工作。

評論：應對房地產(chǎn)風險，重要的并不是一味給房地產(chǎn)企業(yè)融資輸血，而是要托舉房地產(chǎn)市場價格，保證存量房市場價格不崩盤。金融機構利用政策對房地產(chǎn)企業(yè)進行精準紓困，有效化解風險癥結。

（三）信達地產(chǎn)6億元中票“反饋中”，用于置換房地產(chǎn)項目

2月22日，據(jù)交易商協(xié)會孔雀開屏系統(tǒng)顯示，信達地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布關于發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)的注冊報告，項目狀態(tài)更新為“反饋中”。發(fā)行人本次中票注冊金額50億元，本期擬發(fā)行金額6億元，期限5年。根據(jù)募集說明書初稿，發(fā)行人本次注冊中期票據(jù)50億元，擬將23億元用于支付和置換前期已支付的房地產(chǎn)項目收購款項，7億元用于項目建設、20億元償還到期的債務融資工具本息。

評論：信達這次房地產(chǎn)融資項目主要目的時為了償還前期項目收購款，少部分投入項目建設等，這里實質上撬動了一個時間杠桿。但客觀上這也造成中票持有人的風險增加，因此中票仍處于反饋中。